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“防止以学区房等名义炒作房价”,本轮上涨已触顶?

时间:2021-05-31 13:42作者:admin打印字号:

很多人对去年深圳房价的“魔幻上涨”还记忆犹新,“房价永不落”成了许多深圳人的信仰,深房理的闹剧,又撕开了深圳炒房客疯狂的一面。

而一年多来,由深圳开启的这一轮全国热点城市房价的轮番上涨,也终由深房理的被查为节点,基本触顶了;其他种种迹象也显示,这一轮房价上涨,到头了。

近期,不仅是深圳,全国热点城市的调控都在收紧,北京严查学区房炒作,广州严打哄抬房价,东莞设立房价“涨停板”,都是对房价冒头的城市予以精准打击。

4月30日,中共中央政治局会议重申“房住不炒”,并提到防止以学区房等名义炒作房价。

多位业内人士认为,如果说,前几轮房价上涨有泡沫的话,还能通过经济和社会财富的增加消化掉,那么这一轮上涨,货币因素更大,投资投机更多,如果继续冲高,背后的金融风险太大了。

因此,分城施策背后,是整个房地产调控贯彻“房住不炒”,走向长效机制的逻辑,也是住宅回归居住属性,祛除金融特征的过程。

曾经,长沙被称为“让炒房客有去无回”的城市,房价多年保持稳定,现在,深圳的炒房客也快消停了,而且他们发现,辗转到其他城市,也遭遇了打击。

未来,房地产投资将变成更小众人群的游戏了。

多城调控收紧

4月下旬以来,伴随着广州、重庆等地土地两集中出让开始,各个热点城市的调控也密集了起来。

首先看大湾区。29日,紧邻深圳的东莞加码楼市调控,新房拿证一年内,房价涨幅不许超过3%,这是比之前更为严厉的限价。

往前一天,隔壁的广州也表示要严打哄抬房价,启动了房地产市场秩序专项联合整治行动。一个多月前,广州已出台“广六条”,约束市场炒作行为。

几乎同时,深圳在此前一系列严查经营贷、深房理的基础上,放出大招,增加居住用供应,今年计划占比超过30%,为近十年来首次;深圳还把许多幅工业用地改成了宅地。

楼市同样很热的长三角也是调控频频。4月21日,被约谈8天后,浙江宁波发布房产调控新政,包括限购升级、制定二手房参考价等。

其他的长三角城市如嘉兴、合肥等也纷纷收紧了调控。

过往的经验显示,一个城市的房价上涨苗头,往往由学区房而起。将目光转向北京,延续之前“绝不允许任何形式的投机炒房“思路,政府将调控重点放在了严厉打击炒作学区房上。北京市住建委还宣布,进一步加强房地产市场秩序整治工作,持续到年底。

3月以来,住建部赴多地调研,年内已“重点关注”13个城市,其中3城被列入监测名单。4月8日,住建部副部长倪虹约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市。

中原地产统计,2021以来年各地调控次数已超140次,一线城市全面覆盖,重点、热点城市也纳入监控范围。

除了行政手段的调控,金融也前所未有地全面配合,严查经营贷、消费贷等违规进入楼市,涉房贷款收紧,审批流程趋严,额度持续稀缺等。

最典型的是广州。4月28日,广州四大国有银行网点一致上调房贷利率,首套和二套房贷利率均较月初上调10个基点,已是今年以来的第三次上调。

此外,国有大银行广州辖区对按揭贷款首付款要求也升级。以农行为例,该行近期出台房贷新政,要求所有二手住房贷款在提审前必须做首期资金托管。

个贷是楼市重要的资金来源和杠杆,个贷减少,意味着房价上涨的动力也大大减弱了。

知名房地产分析师严跃进认为,这一轮全国调控和以往不一样的是,来得特别密集特别快,对市场反应非常敏锐,显示出调控的决心也不同以往。

房价上涨熄火

需要说明的是,房价从不是一直上涨,而是有涨有跌有周期的。2008年以来,全国房地产市场曾经历数轮房价波动周期。

2008-2010年房价上涨,2012-2014年三年调整;2014年底二套房贷放松后,深圳率先开始躁动,并于2015年开始了波澜壮阔的上涨,此后传递到了北京、广州、 杭州等一二线城市,再传导至三四线城市,直至2018年四季度才进入下行周期。

整个2019年,房地产市场本已处于调整状态,销售市场卖房艰难,开发商暴雷出现。

但随着2020年新冠疫情之后,全球新一轮的货币放水,以深圳楼市“魔幻上涨”为标志,新一轮的房价上涨又开始了,并在此后传导到了杭州、东莞、成都、广州等城市。

进入2021年,房地产业界都在讨论、炒房客们也在分析,深圳等地的情况会不会轮动到其他城市?2016-2017年的市场会不会重演?哪里还有可以投资房产的机会?

数据显示,年初以来,大中城市房价上涨压力明显。

2021年一季度,国家统计局监测的70个大中城市房价普遍连续上涨。3月份,一线城市新房和二手房同比分别上涨5.2%和11.4%;二线城市新房、二手房同比分别上涨4.8%和3.3%,而且涨幅都在扩大。

全国住房均价在一季度首次迈上万元大关,达到10658元/平,而去年全年均价为9859元/平,前年均价为9310元/平方米。

各地房价纷纷冒头。“此次住建部约谈广州、东莞等5个城市的背后,是这些城市房地产市场投机炒作抬头,房价上涨预期较强。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

“最近调控比较严厉的,就是那些房价上涨明显的城市,”业内人士指出,调控政策现在是“打地鼠”模式,谁冒头就打谁,强行打断房价轮番上涨的势头;政策的思路,也非常清晰地落在了“预防房价炒作”上。

比如东莞的“涨停板”制度,就是因为东莞房价去年以来上涨太快了,一些区域甚至翻倍;广州、佛山这些承接了深圳投资资金的城市,也出现过快上涨,因此招来严厉调控。

李宇嘉认为,强力调控已成为楼市的主基调。同时,配合信贷额度管控,打击经营贷等资金面收紧的政策,房地产市场回升的势头将明显减弱。

和以前几次不一样的是,在中央层面,对房价上涨也有准备,在各种场合重申“房住不炒”;与此同时,引入了强有力的金融手段,包括针对开发商融资的“三道红线”、土地“两集中”出让,针对购房者贷款的“两道红线”等。

在这种强力调控和精准打击下,李宇嘉预计,热点城市房价在上半年达到阶段性高点,下半年成交量将有所回落;部分前期涨幅比较大、外地炒房客比较多的区域,可能出现价格下调。

以深圳为例,深圳一位资深业内人士认为,深圳房价在今年初其实已经触顶,尤其是二手房调控政策出台,以及后续对经营贷、深房理的严查,让房价的上涨动力消失了。

触顶意味着,接下来深圳房价大概率将是高位盘整,甚至下行。

“如果深圳房价都不涨了或者下跌了,对其他地方的心理影响是很大的,”上述人士认为,作为房价风向标城市,深圳的表现将会影响未来楼市预期。

事实上,进入4月份以来,杭州、成都、苏州、东莞等前期上涨比较明显的城市,也都基本没了声响。

一名投资客告诉华尔街见闻,本来他想辗转广州、佛山买房,但看了一圈之后,发现购房资格、贷款成数等都收紧了,感觉投资的空间不大了。

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